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全国多地中止供地 太原地价或会受限

时间:2021-08-20 20:00:26 | 来源:山西日报

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随着全国多个城市率先完成第二批集中土拍,部分城市发布了第二批集中供地信息后,近日,多个一二线城市陆续宣布:中止或延期第二批集中供地出让。截至目前,深圳和青岛发布了第二批集中供地“中止”公告;北京、广州、重庆、沈阳、长沙、天津等城市已推迟了第二批集中供地出让时间。业内人士表示,此举更大程度上将对现有土拍政策进行调整和完善留出了时间,强调更细致深化房地联动调控机制,即地价本身和房价之间的传导性,给房企留出合理利润空间,保障项目品质。通过建立房地联动机制,强化购地企业资格审查,保障房地产市场健康发展。与此同时,太原的土地供应一直踩着全国供应大潮的节奏点进行,一二线城市的中止供地出让,对太原楼市将产生怎样的影响和变化?A 集中供地各地政策不一今年5月份,全国多个城市纷纷开启首次集中供地。“限地价+竞配建/竞自持”为多数城市土拍标配。山西晚报记者查阅各地自然资源与规划局网站获悉,长春、广州、沈阳、无锡、重庆、杭州、北京等城市已完成首批集中供地。从这些完成集中供地城市的土地拍卖政策来看,各地政策不一。例如,“限地价+竞配建/竞自持”为各地土拍政策标配,广州、无锡对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号。而在杭州,大多数地块达到最高限价后需要竞自持。北京的要求则更高,要求竞拍在达到最高限价及配建后,通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者。在这些城市中,重庆属于例外,未实施限地价政策,但对开发企业的资金有更高的要求,对于竞拍成功的部分地块,重庆要求付款方式与地价款支付时间和溢价率挂钩,溢价率超过50%地块,需在一个半月内付清全部地价款。平安证券分析师杨侃表示,集中供地对土地市场影响较大,从供给端来看,由于集中供地政策出台,2月、3月试点22城供地宗数同比明显下降,此前供地较少导致房企客观上存在补货诉求。另外,集中供地后全年仅有3次供地机会,从已公布供地时间的19个试点城市来看,按照挂牌公告时间,各城市3次供地时间主要集中在4月、7月和10月前后。错过首轮集中供地的企业,意味着后续将再次面临2至3个月的拿地真空期,因此,在首轮集中供地之初房企参与拍卖动力尚可。另一方面,从需求端来看,由于供地下降导致各城市主要房企拿地下滑,短期房企存在补货的动力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在双集中供地等方面,会有各类土地保障,尤其是在房企高价拿地过程中,需要更好理解竞自持、配建保障性租赁住房等内容,以更好理解当前土地改革精神。B 太原供地已过两波小高峰太原虽然未被纳入首批集中供地试点城市,但从前7个月太原供地节奏来看,和全国节奏大体相似。今年以来,太原共出现两轮供应小高峰,一轮成交小高峰。第一轮供地小高峰出现在4月。第一季度,太原土地供应大约为254亩,而进入4月,太原共发布国有土地招拍挂出让公告15期,涉及各类用地17宗,供应面积约1199.5亩。虽然供应量井喷,但成交量却一般,4月太原土地共成交4宗,成交面积约55.28亩,成交总额约3.647亿元。值得一提的是,4月出让的地块中,其中一宗是位于太原市万柏林区丽华北街附近地块,该地块拍卖过程一波三折。先是于5月8日在太原2021年首场土拍会上流拍,后于7月2日重新拍卖,最终以低于首次流拍价5万元成交。6月,太原进入上半年第二轮供地小高峰。新增土地供应26宗,供应面积约1091.79亩,基本与4月小高峰量级齐平,但不同的是,6月土地共成交约333.34亩,远高于4月,是年内第一波成交小高峰,但成交总额为3.032亿元,与4月相近。进入7月,太原土地市场新增土地供应13宗,供应面积约559.7亩,环比6月下降48.74%。业内人士表示,对于太原来说,年中会达到土地活跃期,进入7月,虽然供应下降,但前期的供应量在市场上有所落地,反应明显。7月土地共成交14宗,成交面积约373.39亩,环比6月上涨12.01%。7月土地成交总额约24.4765亿元,环比6月上涨707.3%。单从成交看,7月份成为太原土地成交的第一轮高峰。这当中的成交权重地块即为两次上拍的丽华地块。另外,从价格上来看,供应高峰期内,成交的每亩地价格在620万元至660万元之间。C 管控高溢价减慢供地节奏截至山西晚报记者发稿,太原8月土地供应795亩,预计会进入年内第三轮小高峰。但业内人士预计,接下来,包括太原在内的多个城市将继续管控土地的高溢价率现象,同时减慢供地节奏。严跃进表示,从8月6日开始,纷纷有消息表示,多地中止集中供地。山西晚报记者获悉,8月以来中止集中供地的城市有深圳、天津、上海等。严跃进预计,当前太原土地市场的基调依然是稳地价,而非防范土地市场过冷的风险。基于此,各类土地供应的工作调整,会从稳地价的角度进行。此前部分城市的调控政策也已提及是对高溢价率的管控。此外,业内人士表示,各城市纷纷中止集中供地,旨在将供地节奏拉慢、拉长。例如,杭州此前很多地块溢价率可以达到30%的水平,而现在最高只能为20%。换句话说,各地溢价率的上限将有调整,双集中供地城市预计都会调整溢价率的上限,其将进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。这会使得供地的工作需要做调整。此外,竞品质成为新地块重要约束。严跃进表示,从此前已落地的政策表述看,优化调整土地竞拍规则、学习北京模式,成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。预计近期各类城市都将在北京模式的学习方面下工夫。而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。类似竞品质的要求下,房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多的时间去研究具体地块,房企对于竞品质方面的底气可能不足。所以适当延长供地的时间或中止土地出让,目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则,在后续拿地方面做好做足功课。D 后市供地或将降温平安证券分析师杨侃告诉山西晚报记者,“展望后市,我们判断第二、三批次集中供地或有所降温。”随着开发企业融资端收紧效应逐步显现,在政策的加码下,楼市高热板块仍将逐步降温,资金端影响或逐步传递到投资端。随着第二、三批次地块集中供应,这些地块大概率情况下是无法实现年内开盘销售的,对当年的销售业绩贡献有限此外,考虑首批供地部分城市土拍热度较高,不排除后续各地持续完善土拍政策为土地市场降温。杨侃表示,例如上海首批集中供地沟通会上表示,首批供地将设置10%溢价上限、竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”,并限制房屋所有权首次登记前的项目股权转让,间接对竞拍者资金实力提出更高要求,以此实现土地市场的稳定。但考虑到各城市、区域经济及楼市基本面的差异,预计土拍市场热度仍将存在差异。严跃进表示,实际上抛开理论层面看楼市,有两个内容值得关注。首先,在发展目标方面,其明确提及“住有宜居”的内容,而十三五其实是“住有所居”。此处的表述转变,实际上强调了“宜”的概念,也体现了对于居住品质提升的考虑。其次,在住房发展方面,明确提出了重点任务,且把“持续构建住房租赁体系”放在第一位。这和十三五更强调“增加城镇住房供应总量”等表述是有差异的。这也说明十四五阶段对于此类产品的供给和发展将给与更大的支持。尤其是提及了“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系的内容,都说明对于租赁市场的发展规律和规划更加清晰到位。对于房企来说会有新的要求,关键要结合眼下的市场机会,关注数字化等新技术对于房地产市场的影响。而且要结合近期的房地产调控尤其是类似供地计划的调整等,积极形成更为科学和具有匹配度的房地产政策。

山西晚报记者张磊

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